Lo que dice realmente un múltiplo

Buscaste las acciones más baratas, compraste la de múltiplo más bajo y meses después entendiste que la utilidad de ese año venía de algo que no se repite. El P/E divide el precio de una acción entre la utilidad por acción de un año, o sea que te dice cuántos años de la utilidad de hoy estás pagando.

Brittany Gilroy y su esposo, Phillip West, los dos de 35 años, alquilan una casa de ladrillo rojo de dos pisos en Richmond, Virginia, con su perro, Basil, y un compañero de casa. Se mudaron con un amigo pensando que sería por unos meses, hasta que compraran casa, y de eso hace casi cuatro años, contó NPR en julio. Gilroy quiere tener hijos siempre que puedan instalarse en un barrio seguro con buenas escuelas, y eso cuesta más. «No existe una primera casa que sea como la piscinita de los niños», le dijo a NPR. La piscinita es donde los niños empiezan a nadar sin peligro; Gilroy quiere decir que no hay una primera casa pequeña y barata para empezar.

Cada casa que miran tiene un precio, y cada casa como la que alquilan tiene un alquiler. Si divides lo primero entre lo segundo, te da un múltiplo. Por decir un número, una casa cuesta 300,000 dólares y se alquila por 25,000 dólares al año: el precio son 12 años de alquiler. El P/E (del inglés price/earnings, precio entre utilidad) hace esa misma cuenta en una empresa.

Qué divide el P/E

P es el precio de una acción. E es la utilidad de la empresa en un año, repartida entre sus acciones, lo que el estado de resultados llama utilidad por acción. También lo puedes hacer con la empresa entera, su valor de mercado entre su utilidad neta, y te da lo mismo. ¿Qué quiere decir un P/E de 12? Que estás pagando 12 años de la utilidad de este año.

Una familia no compra una casa esperando que el alquiler se quede igual para siempre, y un inversionista tampoco compra una empresa esperando que la utilidad se quede donde está este año. Por eso el múltiplo lleva dentro una apuesta sobre los años que vienen. Cuando es alto, los compradores esperan más utilidad más adelante, o creen que la de este año salió más baja de lo normal. Uno bajo puede querer decir lo contrario. La razón no te dice cuál de las dos es; eso lo dicen los informes.

Gilroy y West ven esa apuesta desde el alquiler. Cada vez que miraban una casa, le contó Gilroy a NPR, todo se reducía a si querían vaciar sus ahorros para tenerla. Dijeron que no, y después los precios subieron. West dijo que eso entra en la decisión de tener hijos o no. Cuando el precio de una casa sube y el alquiler de una casa parecida no le sigue el paso, el múltiplo se agranda, aunque nada de la casa haya cambiado.

El P/E de un arrendador

Invitation Homes alquila casas unifamiliares por todo Estados Unidos. Al cierre de 2025 era dueña directa de 86,192, dice su informe anual, y su utilidad diluida por acción de ese año (la utilidad repartida también entre las acciones que todavía pueden llegar a existir, como las de las opciones de sus empleados) fue de 0.96 dólares.

Para el precio necesitas a cuánto se negoció una acción algún día. El 31 de julio, la empresa retuvo acciones de uno de sus ejecutivos para cubrir sus impuestos, y el Form 4 presentado a su nombre (el aviso que se presenta ante la SEC, el regulador de la bolsa de Estados Unidos, cuando cambian las acciones de un directivo) valora cada acción en 29.72 dólares, el precio de cierre de ese día. Divides 29.72 dólares entre 0.96 dólares y te da 31, más o menos. Es un precio de julio de 2026 puesto sobre el último año completo que la empresa había reportado.

La utilidad por acción fue de 0.85 dólares en 2023, de 0.74 dólares en 2024 y de 0.96 dólares en 2025, una subida de cerca de un 30 % en un año. Los ingresos por alquiler y otros ingresos de las propiedades crecieron un 3.6 % en 2025. ¿De dónde salió entonces el salto? En 2024, una línea llamada pérdidas por siniestros, deterioro y otros le costó a la empresa 82.9 millones de dólares, 55.1 millones de ellos por los daños de cuatro huracanes, y en 2025 esa misma línea fue de 11.4 millones de dólares. O sea que parte del salto vino de que un mal año salió de la cuenta, y la razón se movió con él.

Dónde falla esto

La utilidad de un arrendador tiene una línea que la mayoría de las empresas no tiene a esta escala. Invitation Homes cargó 746.9 millones de dólares de depreciación y amortización en 2025, más que toda su utilidad. La contabilidad va desgastando las casas un poquito cada año, pase lo que pase con el precio de la casa de al lado. Por eso las empresas inmobiliarias reportan otras medidas junto a la utilidad neta, y por eso un P/E en una de ellas te puede engañar para cualquiera de los dos lados.

Y si pasas la razón por miles de empresas, en los extremos se desarma. Una empresa que perdió dinero no tiene P/E, una que apenas ganó algo saca un P/E de cientos, y las razones más bajas de la lista son muchas veces de empresas a las que ese año les subió la utilidad algo ajeno al negocio, una partida de impuestos o una venta.

Inquilinos como Gilroy y West

En 2025 Invitation Homes vendió 1,356 casas. Una de las maneras en que lo hace es un programa llamado Resident First Look, que les ofrece las casas a quienes ya las están alquilando. Gilroy y West llevan casi cuatro años intentando dar ese paso, dejar de alquilar y ser dueños de su casa. La ganancia de esas 1,356 ventas, 218.2 millones de dólares después de impuestos, está dentro de los 589.9 millones de dólares de utilidad que la empresa tuvo ese año. Son 37 centavos de cada dólar de la E de ese P/E. En 2024, esa parte fue más de la mitad.

Pasar el P/E y las otras medidas por miles de empresas es lo que hace mi Filtro de 6 capas, el que uso para escoger acciones: lee sus informes y deja hecho el 90 % del trabajo de analizarlas. De dónde salió la utilidad de cada una, una venta de casas o una partida de impuestos, lo sigues leyendo tú en el informe.

Y detrás de cualquier múltiplo hay una cuenta que pocas veces hacemos: lo que vale hoy un dinero que va a llegar dentro de años.